别墅成交表现突出

今年1-5月份，上海别墅市场成交量不断攀升，数据统计显示，共计成交了90.47万平方米。其中5月份，独立别墅成交量创近一年新高，联排别墅成交量接近了2007年6月份的最高点。

另有统计数据显示，上海目前别墅市场库存有178.59万平方米，按照今年前五个月平均销售速度计算，可供未来10.5个月消化。有专家预测，未来上海别墅价格仍有上涨的压力。

成交量创新高

6月份第一周，高端别墅促进楼市总成交量继续上涨的贡献率增加。方方地产周报数据显示，该周别墅市场成交份额占总成交量的11%，比前一周增加了近三个百分点，对比同期普通公寓的成交份额56%，比前一周增加一个百分点。

在5月份，上海别墅成交量已再次创出新高。佑威房地产研究中心统计数据显示，5月份，上海市独立别墅供应面积为5.09万平方米，虽然环比4月翻了一倍还多，但是最终成交面积达到了9.45万平方米，环比增加了40.7%，创近一年来的新高。

联排别墅成交量甚至接近了2007年6月份最高点。5月份，上海联排别墅成交量达到19.72万平方米，是今年1月份3.59万平方米的4.64倍，甚至接近了2007年6月份20.78万平方米的最高点，创造近两年来的新高。

别墅价格依然处于高位。5月份独立别墅成交均价为30173元/平方米，其中成交价格在40000-45000元/平方米的独立别墅占到成交总量的28%，这意味着高价别墅受市场关注度开始上升。

华燕市场研究中心副经理张晴怡指出，2009年以来的别墅成交量呈现出明显的上升态势，当前的成交水平已完全走出去年的楼市阴影，接近2007年的水平。

“近一段时间别墅市场成交持续上涨，与当前楼市整体良好的大势不无关系。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟向早报记者强调，“目前别墅市场新增供应明显跟不上成交快速上涨的步伐，这意味着上海别墅市场短期内会出现供不应求的局面。”

高端别墅表现抢眼

5月份高端别墅成交持续活跃。分析师告诉记者，其中单价40000元/平方米以上的高档别墅成交量上升了100%。其中，浦东新区在该区间段高端别墅成交量达到7821平方米，位居各区之首。

从个案来看，单价在70000-80000元/平方米的合生东郊华品园成交了3套共计1264平方米，御翠园（）以62394元/平方米成交了23套共计5999平方米，棕榈泉花园以41185元/平方米成交1套。

薛建雄表示，位于浦东的华洲君庭、合生东郊、东郊花园二期近期都会有新房源进入市场。这三个项目总价分别达到8000万、4500万和3500万元，预计还将带动高档别墅市场的新一轮成交。

近期别墅市场进行了监测，其表示:“上海高端别墅表现出良好的稳定性，并且其产品特征、需求特征也在酝酿嬗变。”

高端人群更加关注别墅产品的“血统”。此类购房人群不仅寻求高价别墅，更追求可以作为家族的精神和物业领地（），最后逐渐形成了宫殿—古堡—公馆—普通别墅的产品购买参照系。

上海高端别墅氛围日渐与国际标准接轨，热销的别墅也证实了这一点。由佘山、淀山湖等组成的自然山水景观，由马场、游艇、高尔夫等代表的高端生活方式，表明上海已经逐渐形成与国际奢侈品消费接轨的高端别墅居住和生活氛围。

通胀前景不明确的情况下，高端别墅凸显保值增值性，更是买家所看重的。随着上海“两个中心”建设，住宅通过对土地的占有而具有实物资产的保值功能，而高端别墅由于对土地的占有量更大、品质更高，因此具有更好的保值增值功能。

还需消化近一年

数据显示，2-5月上海别墅成交面积分别为9.84、16.39、24.56和32.4万平方米，环比涨幅达到了35%、67%、50%和32%。1-5月别墅均价分别为17959、16127、17340、18439和18011元/平方米，表现相对平稳。

薛建雄分析指出，楼市回暖“量变引来质变”，成交量连续数月增长，价格回暖，通胀预期上升，让改善型买家也纷纷提前入市，带动了经济型别墅成交量的上升。此外，大量的保值资金也在入市，这使得高档别墅的成交量更加飙升。

另外佑威房地产研究中心数据还显示，截至6月2日，上海别墅市场库存量为178.59万平方米，其中独立别墅812671平方米，联排别墅973239平方米，各自存量套数分别为2144套和4244套。

如果按照今年前五个月别墅平均销售速度计算，上海别墅市场库存量可供消化未来10.5个月的时间，其中独立别墅库存量可供消化14.5个月的时间，联排别墅库存量可供消化8.6个月的时间。

陆骑麟表示，对于别墅市场而言，仍是以改善型需求为主，并且还有部分高端的豪宅别墅作为投资性需求而存在，因此不能简单地认为是10个多月的消化库存期过长，如果有经济回暖的预期，也可能助推其去化速度的加快。

张晴怡指出，从两年以来的别墅成交走势来看，在年中会有一段成交量下滑的过程，一般会在7月起出现，所以预计在今后2-3个月内别墅市场的成交量也会有所回落，但并不能由于短期成交量的相对减少就判断楼市重新进入冰冻期。

对于未来上海别墅价格预期，陆骑麟指出，未来别墅市场价格仍有上涨的压力。

在2008年楼市调整的时候，对于别墅产品来说，只是成交量的调整，而价格并未出现明显的调整，别墅市场整体还是呈现出向上的趋势。对于别墅开发商来说，他们普遍具有一定的资金实力，并且其拿地的时间都较早，土地成本比较低，因此开发商并不在乎一时的价格。