霞公府(北京饭店二期公寓)样板间之C户型餐厅效果图

“就在几分钟前，我们又签了一单，总价1亿。”

9月1日，记者走进京西一处高端项目售楼处时，一群看起来只有20多岁的年轻人正在看房子，隔壁会议室则有个客户在签约。该项目销售人员表示，根据网上联机备案数据，这个4000万元起的豪宅项目目前已签约2/3，未签约的还剩20余套。

一些此前销售不畅的豪宅项目，最近也陆续有了成交。如盘古大观项目，二季度也卖出了3套。

豪宅回暖？

一位经手过多个楼盘、价值总和超过百亿规模的营销人士认为，“我并没有觉得整个豪宅市场有实质性变化。豪宅市场是一个比较稳定的市场，调控之前就没有多火热，调控之后也没有多冷清，现在也看不出所谓的回暖。”

北京市建委按照均价排名的项目成交情况表明，二季度均价排名前30的项目成交总额不到50亿元，而此前的一季度均价排名前30的项目成交总额为108亿元。

代理霞公府项目推广并参与过西绒线26号、长安8号等多个豪宅项目定位和代理的北京庞博国际执行董事刘东说：“最近有媒体报道豪宅滞销，并不是没人买，而是现在不让买。”刘东说，目前实体经济并没有完全恢复，一些客户手头有大笔闲置资金，担忧通胀和贬值，买房本来是首选出路，但由于宏观调控政策约束，例如在北京每户家庭只能新购一套住房，客户希望一次性购入多套房产的计划落空。“计划经济”的铁腕开始直接左右市场交易，成交量低迷应声而现。

刘东认为，豪宅的成交量相对较低且规律性差，以传统的“环比”和“同比”的方法进行统计分析，很容易对市场产生误导，“比如说，目前北京均价最贵的楼盘霞公府，单价从8万元到13万元不等，如果刚好上个月卖了一套单价13万元的，而这个月卖了一套单价8万元的，媒体可能就会说是不是降价了？实际一开始就有这两个价。”

谁买了豪宅

上述京西高端项目显然不是针对轻量级财富人物，“我们的客户和我们的房子一样低调。”该项目人士说，这个项目的客户以开奥迪的居多，还有的是开着个捷达，趿拉着个拖鞋就来看房的，“有天一个其貌不扬的老太太来拍门，说是散步路过这儿，要进来看看，结果就成了我们业主了。”而有的客户家里的一个收藏品价值就够买一套数千万的房子了。

刘东说，此前在代理东方普罗旺斯项目时，他们对千万级豪宅客户群所从事的行业进行过统计，结果发现，当他们将所有客户分成30个类别时，每种类别的占比不超过4%，“当中既有开煤矿的，也有卖面包的，也有金融行业的。”他说，30个类别仍然分得不够详细，例如贸易类有外贸、内贸和边贸，战略资源类可以分成五类，律师、会计师、医生都很不一样，IT公司范围也很广，上市公司类型不一样，其高管消费特征也各有不同。唯一的共同特征是，是各行业顶尖的成功人士，企业产值很高。

据一位业内人士透露，资源性行业仍是目前北京豪宅市场客户所从事的主要行业之一。煤老板买房，有的喜欢买价格适中的普通住宅，并喜欢一整栋一整栋地买，带领客人去参观时会说，“从这里进门以后全是我家的。”有的煤老板则喜欢在一套房子里沉淀大量资金，因此喜欢一次性购入千万以上级别的豪宅，这些人是北京部分豪宅项目的主要买家。

豪宅是一个好的投机渠道吗？上世纪90年代北京东方广场拆迁时，很多拆迁户购买了通州的房产，当时他们在通州购入的房产才1000多元/平方米，而现在通州房价已涨到2万-3万元/平方米，资产收益翻了20倍。而当年作为外销商品房的东方广场的售价为3000-6000美元/平方米，当时人民币兑美元汇率大约8.8，黑市汇率达到10，东方广场销售均价折合人民币大约四、五万元一平方米，而至今同样位于长安街沿线、王府井区域的北京饭店霞公府项目售价达到了10万元/平方米，却只比十多年前翻了一番。

落子定成败

“豪宅卖得好不好，前期的定位是最重要的。”刘东表示。

刘东说：“有一个在二环内长安街边上的一个项目，只有两栋相同面积和占地的塔楼，在定位阶段，开发商一栋听取了我们的意见规划为一层3户面积从300多至500多的大户型，另一栋按另外一家代理公司的定位，建成一层九户面积从60多到180的中小户型，最终大户型不仅卖得贵而且卖得快，连没有稀缺景观的楼层都在开盘当月认购一空，可是那栋小户型，卖了两年多了还没卖完。”

“像华贸中心、建外SOHO等定位于商住两用的项目，往往后期二手房价格偏低，客户投资潜力有限。其中很大一部分原因就是定位模糊，表面上看起来，商住功能都有，但实际上，商和住的需求都不能得到充分满足，对于商业客户而言，缺乏必要的配套，对住户而言，公共区域狭小、电梯等位时间长、物业宁静程度不够等等，降低了居住品质。CBD早期规划要求小区必须开放，没有院墙，助长了把住宅变成商务楼的风气。”刘东说，造成这一现象的原因是历史上写字楼价格高于住宅价格，造成开发商规划时重商轻住，成长型企业为挤进CBD又降低办公成本就在住宅里办公。而最近几年来，商住价格倒挂，住宅供求比例失调，纯粹的住宅有更快速的套现能力，更受投资客户追捧。

在CBD地区，新城国际项目被投资客认为是升值潜力较大的蓝筹，这个项目基本都是居住客户。该项目去年短期投资两三个月出手，都有得赚，“有个别房子从当年交付至今的交易次数已经超过10次。”刘东称，目前新城国际的二手房价格普遍达到了4.5万元/平方米以上，大户型房源甚至达到了6万-7万元/平方米，而原因正是其纯居住性质，这是商住两用项目难以企及的。