在曼哈顿超高端房产市场中，房址至关重要，而希曼斯公爵位置得天独厚：它坐落在第五大道和82号大街转角处，位于纽约引以为傲的“博物馆大道” (Museum Mile)上。但是，占据合适的街道(纽约第五大道为世人所追捧)还不足以说明她的伟大之处。豪宅之所以享誉盛名，还在于她在高级街区上所能延伸的英尺数。

希曼斯公爵公馆具备了超高端房产的一切元素。除占据82号大道100英尺外(在曼哈顿的这段区域而言已是奢华之距)，她还延伸到了转角，占去第五大道27 英尺。超乎寻常的宽度、街角的占地面积以及在第五大道的异军突起使得希曼斯公爵公馆举世无双。正因如此，布朗·哈里斯·史蒂文斯(Brown Harris Stevens)公司房产经纪人宝拉·德尔(Paula Del Nunzio)才会将其初始价格标为5,000万美元。

希曼斯公爵位置得天独厚

但她或需翻修

据说，四年前购入时沙佩尔曾打算对这座1.95万平方英尺的豪宅加以修葺，但始终没有付诸实践。在令人叹为观止的外观外，希曼斯公爵公馆内部尚需翻修。这也有助于解释为何赫鲁最终给出了12%的折扣价。

除此，以下也可说明这座豪宅的内部并非富丽堂皇。布朗·哈里斯·史蒂文斯公司仅向急迫和潜在的买家详细展示了希曼斯公爵公馆其精美的线脚和具有时代特征的优雅之感，却没有出示舞厅、楼梯、阳台等奢侈房销售通常需要的概览图片。或许希曼斯公爵公馆的确需要大修一番。

成交速度惊人

布朗·哈里斯·史蒂文斯公司于一月将希曼斯公爵公馆挂牌销售。若换做普通屋宅，在市场上如果七个月内依旧处于滞销或许意味着惨淡的销售结局。但在成交额高达1,000多万美元的奢侈房世界，由于门槛太高，待售房屋二三年之内无人问津也在意料之中——世上买得起这种豪宅的不过区区几千人，卖家自有心理准备。由于希曼斯公爵公馆的成交速度相对较快，说明开价符合行情，也有可能说明奢侈品市场需求正在上升。

房产经纪人不一定回报丰厚

虽然奋力推销，但德尔不一定收获了丰厚的佣金。据报道，赫鲁和沙佩尔决定私下交易。德尔向《福布斯》杂志表示，她无法讨论交易细节。

即使这场交易中德尔显得有些无足轻重，但她那套精密的定价策略对短时间内完成交易功不可没。众所周知，德尔极其擅长读懂市场，可开出与买家意愿最为接近的价格。因此，自2007年以来，她已接手了40座城区住宅的销售，售价记录达6.2亿美元。凡是经她交易的房子往往可以卖到开价的97%。要知道，如今的奢侈房标价高得离谱，而成交价格则可以下降40%之多，德尔能将房子卖到这个价钱，足以说明她的过人之处。

3月，德尔与本刊探讨了她的标价方略。“给出正确价格，在于把握时代风向和近期销售情况，”她说，“每一座屋宅都是独特时代的独特案例。我们根据市场条件，尽可能将售价开到最高水平。”

希曼斯公爵公馆的成交说明高端房市正趋稳

2010年第二季度，曼哈顿奢侈房(300万美元以上的房屋)中位售价较去年上升了12%。根据普天寿房地产公司(Prudential Douglas Elliman Real Estate)近期发布的报告，昂贵寓所的需求已上扬，存货吃紧。

但即便在纽约市外，由于超高端实业市场存货太少，一桩交易即可影响市场波动。除希曼斯公爵公馆之外，近期其他两桩交易也为奢侈房经纪人带来了希望。

4月下旬，亿万富翁克尔西·沃伦( Kelcy Warren)以4,200万美元购下了位于科罗拉多州的布特杰克牧场(Bootjack Ranch)，创下今年最高价。仅两个月后，贝尔艾尔的观景楼(Le Belvedere)以更高的价格出售给一户匿名的欧洲人家。

“由于富豪买家善用机会，在合适的价位上购买最佳房产，从而令超高端段位呈现稳定态势。”比尔·范德尔(Bill Fandel)表示。比尔为苏富比国际地产顶峰房地产公司(Peaks Real Estate Sotheby's International Realty)工作，曾通过电子邮件形式完成布特杰克牧场交易。

德尔对此表示同意，并认为希曼斯公爵公馆的出售“意味着那些拥有买家渴求特色的房产将出现回转。今日市场条件下的买家出手不仅不会低于过去的买家，还会更高。”

这对我们会有什么影响呢？不走运的是，这一现象不会对我们产生太大的影响。奢侈房市场的趋势基本不受整体房市的影响，而整体房市里法拍房屋的情况和价格数据依然萎靡。但是，即便你一辈子也买不起希曼斯公爵公馆这样的豪宅，不妨舒舒心，可以前往街对面的大都会博物馆参观价值连城、美轮美奂的艺术展品——还很便宜哦。